Dù là hàng hiếm, số lượng hạn chế, chỉ có vài căn trên mỗi block nhà song các loại penthouse (căn hộ áp mái) tại TP HCM vẫn bội thực nguồn cung. Thị phần này còn bị thu hẹp vì không ít nhà đầu tư bỏ cuộc chơi.

Khảo sát của VnExpress.net, căn hộ penthouse đang phải chịu sức ép giảm giá mạnh. Bất động sản khủng hoảng khiến nhu cầu của thị trường thay đổi, biệt thự trên cao, căn hộ thông tầng rao bán nhiều song người mua rất ít.

Cụ thể, dự án chung cư bình dân Thái An 3 và 4 trên đường Nguyễn Văn Quá, thuộc quận 12, TP HCM tồn 15 căn penthouse. Nếu trước đây được chào giá 16-17 triệu đồng mỗi m2 thì nay các sản phẩm này giảm còn 13-14 triệu đồng, song thị trường khá đìu hiu. Cách đây 8 tháng, chủ đầu tư dự án này đã tự giải cứu mình bằng cách xin chuyển 15 căn penthouse thành 30 căn hộ tiêu chuẩn để đẩy hàng đi cho dễ.

Biệt thự trên cao của các dự án cao cấp hơn cũng không tránh khỏi cảnh vắng khách. Năm 2009, Công ty cổ phần Bất động sản Minh Hoàng mua lại 13 căn penthouse tại dự án The EverRich 1 nhưng đến nay chỉ bán được vài sản phẩm. Hiện penthouse dự án này được chào 21,5-27,5 tỷ đồng một căn.

Căn hộ penthouse sân vườn được rao bán 22 tỷ đồng. Ảnh chụp màn hình

Nếu trước đây biệt thự trên cao là hàng độc, được săn lùng, phải bốc thăm quyền mua sản phẩm thì nay hàng hiếm lại có nhiều sự lựa chọn. Chẳng hạn như penthouse dự án The Estella quận 2 được chào bán trên thị trường tự do 12,3 tỷ đồng một căn với nhiều loại diện tích từ căn 248 m2, loại 280 m2 đến 314 m2. Bên bán hứa hẹn sẵn sàng thương lượng và ưu đãi tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu. Còn biệt thự trên cao dự án Xi River View Palace phường Thảo Điền, quận 2 có giá 1,2-1,5 triệu USD một căn đang được rao bán nhiều loại diện tích ở block 2 và 3.

Không những có nhiều view và diện tích để chọn, penthouse còn hạ giá, ưu đãi để kích cầu. Trên thị trường tự do, dòng sản phẩm này được chào giá thấp hơn căn hộ diện tích nhỏ cùng dự án. Đơn cử trên thị trường thứ cấp, căn hộ thông tầng dự án Chánh Hưng, quận 8 được chào 12,8 triệu đồng mỗi m2 trong khi căn hộ tiêu chuẩn có giá trung bình 18-20 triệu đồng mỗi m2.

Địa ốc thoái trào, penthouse giảm sức hấp dẫn đến độ dự án mới còn cân nhắc loại bỏ dòng sản phẩm này để tránh chôn vốn. Giám đốc kinh doanh tiếp thị Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Tân Bình, Phạm Thị Phương Liên cho biết: "Chúng tôi đang xây dựng phương án đầu tư chung cư cao cấp ở quận Tân Bình và rất băn khoăn, cân nhắc có nên xây penthouse hay không".

Theo bà Liên, do thị phần này không ngừng bị thu hẹp và khó tiêu thụ trong vài năm qua khiến doanh nghiệp phải đưa ra 3 phương án thiết kế để cân đo đong đếm chi phí và hiệu quả đầu tư. Trong đó, ngoại trừ một phương án đề xuất xây penthouse, hai phương án còn lại đều gạt bỏ dòng sản phẩm này vì khả năng tiêu thụ của thị trường quá kém. "Penthouse tuy giúp nâng giá trị của dự án nhưng lúc này đầu tư sản phẩm quá xa xỉ, thanh khoản kém sẽ gây thêm áp lực không cần thiết", bà Liên nói.

Quản lý bộ phận cho thuê nhà ở Công ty Savills Việt Nam, Montgomery Trương phân tích: "Penthouse giảm giá theo xu thế chung vì thị trường bất động sản đang khủng hoảng. Tuy nhiên, nguyên nhân của sự sa sút này một phần còn vì biệt thự trên cao được định vị chưa đúng hoặc quá dễ dãi từ thời thị trường nóng sốt".

Ông Montgomery Trương nhận xét, khi bất động sản ở thời kỳ hoàng kim, penthouse xuất hiện ở hầu hết các tòa chung cư. Do thị trường tốt, doanh nghiệp không cần tạo sự khác biệt vẫn bán được hàng. Thậm chí dự án bình dân hay trung cấp, xa trung tâm cũng có biệt thự trên cao. Song khi địa ốc suy yếu, penthouse bị soi dưới nhiều góc độ, bị sàng lọc mạnh mẽ. Món hàng xa xỉ này vì thế buộc phải đạt đến độ hoàn hảo mới thuyết phục nổi người mua.

Chuyên gia này giải thích, penthouse chỉ phù hợp phát triển hạn chế (dăm ba căn) ở những dự án thuộc phân khúc từ cao cấp đến siêu sang, chất lượng xây dựng cực tốt, vị trí đắc địa. Căn hộ loại này chỉ rộng thôi chưa đủ mà phải có môi trường sống trong lành, view tuyệt đẹp, không gian rộng mở, thiết kế sáng tạo. Nội thất không những sang trọng mà còn phải ấn tượng, mang lại phong cách sống và cảm xúc đặc biệt.

Vị trí của biệt thự trên cao đóng vai trò cực kỳ quan trọng đến tính thanh khoản của căn nhà. Các tiêu chí này rất khắt khe. Chẳng hạn như gần khu trung tâm nhưng tách biệt và yên tĩnh; gần cộng đồng người có thu nhập cao nhưng phải văn minh; kết nối giao thông thuận tiện nhưng hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, dịch vụ) vẫn phải đầy đủ. Ông kể thêm, ở London (Anh), Paris (Pháp) hay New York (Mỹ) penthouse là hàng cực hiếm, chỉ bán cho giới siêu giàu. Không chỉ khách mua là V.I.P mà người bán hàng cũng có đẳng cấp rất cao.

Theo ông Montgomery Trương, không nên xem xét giá trị hàng hóa trong ngắn hạn vì bất động sản cần được thử thách qua các giai đoạn thịnh suy. "Thị trường penthouse hãy còn mới tại Việt Nam, vì thế cơ hội để phát triển vẫn rất lớn", ông nhận xét.
 

Vũ Lê