X-Alpha | VRE 31,500 +30%: Đòn bẩy từ hệ sinh thái Vingroup

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ    

BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với VRE khi nhận thấy giá cổ phiếu tiếp tục duy trì ở mức định giá hấp dẫn và nâng +14% giá mục tiêu lên 31,500 VND/CP (upside +30%) so với báo cáo trước đó do triển vọng mở rộng diện tích sàn tích cực nhờ tiến độ triển khai dự án của VHM được đẩy nhanh.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

Năm 2025: BSC điều chỉnh giảm nhẹ dự báo lần lượt -1.0%/-1.6% dự phóng DTT/LNST-CĐTS xuống còn 9,128 tỷ VND (+2% YoY)/4,413 tỷ VND (+8% YoY) phần lớn do điều chỉnh giảm giá cho thuê đi ngang so với 2024. Diện tích sàn thương mại tăng thêm +6.5% YoY trong 2025 bù đắp sự sụp giảm mạnh của doanh thu mảng kinh doanh shophouse còn 200 tỷ VND (-76.2% YoY)

CẬP NHẬT KẾ HOẠCH KINH DOANH 2025

Tại ĐHĐCĐ năm 2025, doanh nghiệp đặt kế hoạch DTT = 9,520 tỷ VND (+6.5% YoY), LNST-CĐTS = 4,700 tỷ VND (+15% YoY) chủ yếu đến từ mảng cho thuê cốt lõi và doanh thu từ hoạt động tài chính, trong đó đóng góp từ kinh doanh shophouse hạn chế với doanh thu chỉ khoảng 220 tỷ VND (-73.8% YoY).

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

• Định giá hấp dẫn: VRE đã ghi nhận hiệu suất +32.7% kể từ báo cáo gần nhất nhưng cổ phiếu hiện vẫn đang giao dịch tại EV/EBITDA 2025F = 9.8x - thấp hơn mức -1 lần độ lệch chuẩn và thấp hơn 14.0-15.5x của các doanh nghiệp cùng ngành.
• Diện tích sàn thương mại được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh trong 5 năm tới tương đồng với kế hoạch triển khai dự án của VHM. Trong năm 2025, VRE dự kiến vận hành mới 3 TTTM bao gồm VMM Ocean Park, VMM Royal Island và VCP Vinh, qua đó nâng tổng diện tích sàn thương mại lên mức 1,961 triệu m2 (+6.5% YoY). Dựa trên kế hoạch mở bán dự án của VHM, chúng tôi kỳ vọng trong 3-5 năm tới VRE sẽ mở mới thêm 6-7 dự án tập trung ở các đại đô thị tại TP HCM-Hà Nội (The Global Gate, Wonder Park, Long Beach) và tại các tỉnh công nghiệp Hải Phòng – Long An – Quảng Ninh.

RỦI RO:  Thời điểm vận hành các TTTM mới chậm hơn kỳ vọng, chi phí đầu tư mới cao