X-Alpha | PDR 28,200 +17.5%: Qua cơn bĩ cực, Đến hồi thái lai

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ    
Kể từ thời điểm phát hành Báo cáo gần nhất (Link), giá cổ phiếu PDR ghi nhận mức hiệu suất +32.6% so với 26.5% của VNIndex, đặc biệt kể từ ĐHĐCĐ năm 2025 cuối T6/2025, PDR đã tăng 45%, Theo chúng tôi, mức tăng ấn tượng trên đến từ triển vọng được củng cố về (1) dòng tiền và (2) mở rộng quỹ đất theo chia sẻ của ban lãnh đạo. 
BSC duy trì khuyến nghị MUA và điều chỉnh tăng +29.3% giá mục tiêu lên mức 28,200 VND/CP (upside +17.5%) chủ yếu do (1) tăng giá bán tại hầu hết các dự án dựa trên giá mở bán mới của các dự án cùng khu vực, (2) điều chỉnh P/B mục tiêu đối với các dự án chưa có kế hoạch triển khai từ 1.4x lên 1.8x – tương đương mức trung bình ngành hiện tại.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH
Theo chia sẻ từ doanh nghiệp, PDR dự kiến sẽ hoàn tất chuyển nhượng 80% khu phức hợp cao tầng Thuận An 1 (một cấu phần của Bình Dương Tower) cho đối tác Nhật Bản trong 3Q2025. Tuy nhiên, những thông tin chi tiết về giao dịch vẫn chưa được công bố, do đó chúng tôi vẫn duy trì giả định rằng PDR sẽ tiếp tục triển khai bán lẻ dự án trên và sẽ cập nhật khi có thông tin cụ thể.
Năm 2025: BSC điều chỉnh giảm -23% dự phóng doanh thu còn 3,447 tỷ VND (+319% YoY) chủ yếu do dự án Bắc Hà Thanh bàn giao kém hơn kỳ vọng ban đầu. Tuy nhiên, chúng tôi chỉ điều chỉnh giảm -3% dự phóng LNST-CDTS còn 714 tỷ VND (+310% YoY) do được bù đắp bởi lợi nhuận thoái vốn Cadia Quy Nhơn trong 2Q2025. 
 

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
Chúng tuy vẫn duy trì quan điểm tích cực khi nhận thấy tín hiệu đảo chiều đã rõ rằng:
(1)    Dòng tiền 2025-2026 cải thiện: chuyển nhượng 80% Bình Dương Tower (bao gồm cả Thuận An 1 và 2) dự kiến sẽ mang về 4,000-4,500 tỷ VND cho PDR, giúp doanh nghiệp có sự chủ động trong kế hoạch triển khai các dự án khác, đặc biệt là bất động sản du lịch cần vốn đầu tư ban đầu lớn.
(2)    Định giá còn nhiều dư địa để điều chỉnh tăng trong tương lai: Do cách tiếp cận thận trọng, chúng tôi chỉ (i) áp dụng phương pháp RNAV cho các dự án đã có kế hoạch triển khai rõ ràng, trong khi các dự án áp dụng phương pháp P/B hiện chiếm 31% giá trị hàng tồn kho, đều có pháp lý rõ ràng, (ii) định giá chưa bao gồm Cù Lao Bà Sang (23.9ha, quận 9, HCMC) dự kiến được TP HCM thanh toán đối ứng theo hợp đồng BT tại Khu Cổ Đại.

RỦI RO: (1) Thông tin về các dự án gối đầu còn hạn chế, (2) Tiến độ triển khai bán buôn các dự án chậm hơn kỳ vọng