X-Alpha | KBC 42,400 +21%: Đất lành chờ Đại bàng đậu

KHUYẾN NGHỊ CỦA BSC
BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với KBC với giá mục tiêu 42,400 VNĐ/CP (+21% so với giá ngày 06/05/2026, giảm -8% so với báo cáo trước đó) dựa trên quan điểm sau: 

• Lượng bàn giao Khu công nghiệp kỳ vọng ghi nhận tích cực (chi tiết NĐT xem phía trên) nhờ nỗ lực từ cả 2 phía (KBC đẩy mạnh xây dựng hạ tầng và các FDI tăng cường trao đổi, hoàn thiện thủ tục với chính phủ). Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, chúng tôi áp dụng mức chiết khấu 20% đối với định giá Khu đô thị Tràng Cát so với báo cáo trước đó khi tiến độ xây dựng hạ tầng và mở bán Khu Đô Thị Tràng Cát có đang xu hướng chậm hơn kỳ vọng khi tính đến thời điểm hiện tại doanh nghiệp mới chỉ dừng ở bước đổ cát và san lấp mặt bằng.  
• Mức thay đổi giá mục tiêu so với báo cáo trước đó chủ yếu do áp dụng chiết khấu vào định giá tại Khu đô thị Tràng Cát. Chúng tôi sẽ xem xét thay đổi giá mục tiêu khi có thêm thông tin về viêc bán sỉ Khu đô thị này, nếu không áp dụng chiết khấu, mức giá mục tiêu sẽ đạt 47,000 VNĐ/CP tương đương upside +35%. 

TRIỂN VỌNG KINH DOANH 2026 

• Hoạt động cho thuê Khu công nghiệp của KBC sẽ ghi nhận tích cực trở lại với diện tích bàn giao ước tính khoảng 207 ha (so với chỉ 129 ha của năm 2025) cho các đối tác đến từ Trung Quốc và Hàn Quốc. 
• Mảng BĐS dân cư, đại dự án Khu đô thị Tràng Cát có thể sẽ chưa được ghi nhận, doanh thu trong 2026 sẽ đến từ hai khu NOXH Thị Trấn Nềnh và NOXH Tràng Duệ. 

DỰ BÁO KQKD: Năm 2026, BSC dự phóng KBC ghi nhận DTT và LNST-CĐTS lần lượt đạt 10,456 tỷ đồng (+53% yoy) và 2,834 tỷ đồng (+35% yoy), nếu loại trừ khoản thu nhập bất thường do đánh giá lại tài sản trong 2025 thì lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh côt lõi sẽ ghi nhận +60% yoy, tương đương EPS FW 2026 = 3,009 VNĐ/CP, P/E FW 2026 = 9.8 lần. 

CATALYST: Thông tin đối tác mua Khu đô thị Tràng Cát 

RỦI RO: (1) Lượng bàn giao Khu công nghiệp thấp hơn kỳ vọng (2) áp lực trả nợ lớn trong giai đoạn tới.