X-Stock | KBC 34,000 +25%: Kỳ vọng ghi nhận Quế Võ 2 MR

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

BSC duy trì khuyến nghị MUA đối với KBC với giá mục tiêu 34,000 VNĐ/CP (+25% so với giá ngày 04/09/2026, -20% so với giá mục tiêu của báo cáo trước đó) dựa trên quan điểm sau:

1. Kỳ vọng KQKD của 2H.2026 ghi nhận tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ nhờ bàn giao 91 ha tại KCN Quế Võ 2 MR cho Luxshare, ngoài ra, KBC cũng đã ghi nhận chiết khấu về mức P/B = 0.9 lần so với trung bình 5 năm = 1.3 lần do vậy chúng tôi cho rằng rủi ro ở mức giá hiện tại là không nhiều khi nhìn chung mảng KCN vẫn đang được hưởng lợi từ xu hướng Trung Quốc +1.
2. Mức điều chỉnh giá mục tiêu so với báo cáo trước đó chủ yếu do điều chỉnh mức lãi suất chiết khấu từ 10% lên 12% nhằm phản ánh môi trường lãi suất cao trong 2H.2026.

CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH

KQKD Q2.2026: DTT và LNST-CĐTS ghi nhận lần lượt đạt 589 tỷ đồng (+15% yoy) và 15 tỷ đồng (-96% yoy)

1. DTT +15% yoy được dẫn dắt chính bởi mảng bất động sản dân cư = 287.1 tỷ đồng (cùng kỳ không phát sinh doanh thu BĐS dân cư) khi bàn giao các dự án NOXH tại Thị Trấn Nềnh và Tràng Duệ. Ở chiều ngược lại, mảng KCN = 96 tỷ đồng (-72% yoy) do các các KCN kỳ vọng bàn giao (Quế Võ 2 MR, Phú Bình,...) vẫn đang trong giai đoạn đền bù kết hợp GPMB.
2. LNST-CĐTS ghi nhận giảm mạnh so với cùng kỳ do (1) cùng kỳ giá vốn âm do hoàn nhập chi phí liên quan đến KCN tại Hưng Yên (2) lượng bàn giao đất KCN thấp (5.3 ha) trong Q2.2026 (3) Chi phí tài chính = 304 tỷ đồng (+173% yoy) do lãi suất và dư nợ tăng cao so với cùng kỳ.

Đánh giá của BSC: KQKD Q2.2026 là không khả quan do chưa phải điểm rơi bàn giao đất KCN, trong 2H.2026, chúng tôi duy trì kỳ vọng hoạt động bàn giao đất KCN của KBC sẽ có sự khởi sắc đáng kể đến từ các dự án Quế Võ 2 MR, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Tràng Duệ (chi tiết NĐT xem phần sau)