DXG_THEO DÕI_TP 15,390VND_Upside 45.9%_Long Thành cất cánh_BSC Company Update

Định giá
Chúng tôi duy trì khuyến nghị Theo dõi đối với cổ phiếu DXG với giá mục tiêu 15,390 đồng/cp (+45.9% so với mức giá đóng cửa ngày 18/05/2020). Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá RNAV để đánh giá lại tài sản của DXG dựa trên giả định (1) tỷ lệ chiết khấu WACC là 15% cho các dự án, (2) Các dự án được triển khai như dự phóng của chung tôi và (3) Chiết khấu trên giá 10% do các rủi ro liên quan đến tiến độ triển khai dự án. Với thị giá hiện tại, DXG đang giao dịch dưới giá trị sổ sách P/B FW 2020 = 0.7 lần, tính trên số lượng cổ phiếu lưu hành. Chúng tôi cho rằng triển vọng 2-3 năm tới của DXG sẽ rõ ràng hơn khi vấn đề thủ tục pháp lý được kỳ vọng sẽ được đẩy nhanh hơn.

Dự báo kết quả kinh doanh 2020
Chúng tôi dự báo kết quả kinh doanh của DXG trong năm 2020 với doanh thu và lợi nhuận sau thuế sau công ty mẹ lần lượt đạt 4,870 tỷ đồng (-16.2% yoy) và 900 tỷ đồng (-26% yoy). EPS FW 2020 = 1,644 đồng/cp. P/E FW 2020 = 6.3x

Luận điểm đầu tư
- Mở khóa quỹ đất lớn có vị trí đắc địa nằm gần khu vực trung tâm với định hướng dịch chuyển sang mô hình chủ đầu tư dự án.
- Sở hữu hệ thống môi giới bán hàng với mạng lưới phủ rộng khắp cả nước.
- Điểm rơi lợi nhuận năm 2021 nhờ việc bàn giao hai dự án (1) Boulevard và (2) Gem Sky World (Long Thành - 92ha).

Rủi ro Đầu tư
(1) Rủi ro vấn đề về pháp lý khiến tiến độ triển khai các dự án bị chậm lại so với kế hoạch
(2) Rủi ro đặc thù của ngành bất động sản gắn liền với tăng trưởng
nền kinh tế và sụt giảm trong nguồn cầu bán hàng.

Cập nhật KQKD
(1) Kết quả kinh doanh Q1/2020 bị sụt giảm mạnh do (1) Ảnh hưởng từ dịch Covid-19 đến mảng môi giới cũng như hoãn lại các kế hoạch bán hàng dự án mới và (2) Không còn ghi nhận từ mảng đầu tư sơ cấp. Doanh thu và lợi nhuận sau thuế Q1/2020 lần lượt ghi nhận mức 601.7 tỷ đồng (-60% YoY) và 67.5 tỷ đồng (-78% YoY).

(2) Nguồn lợi nhuận của DXG năm 2020 sẽ đến từ (1) Mảng môi giới dịch vụ và (2) Dự án Long Thành, tuy nhiên điểm rơi lợi nhuận sẽ tập trung chính trong giai đoạn 2021-2022.

(3) Tổng số lượng mở bán sản phẩm năm 2020 dự kiến khoảng hơn 6,000 sản phẩm. Nguồn cung sản phẩm  đến từ 4 dự án ở khu vực ngoại thành Hồ Chí Minh bao gồm (1) Long Thành (4,000 sản phẩm dự kiến mở bán Q2/2020), (2) Opal Skyline (Bình Dương -1,500 sản phẩm dự kiến mở bán Q3/2020), (3) Opal City View (Bình Dương – 500 sản phẩm dự kiến mở bán Q4/2020) và (4) dự án nhà phố St-Mortiz (170 sản phẩm dự kiến mở bán Q2/2020). Ngoài ra, dự án trọng điểm Gem Riverside dự kiến bắt đầu triển khai từ năm 2021.