X-Alpha | NLG 50,100 +24.6%: Mở khóa quỹ đất Đồng Nai

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ    

BSC duy trì khuyến nghị MUA và điều chỉnh tăng +12.8% giá mục tiêu lên mức 50,100 VND/CP (upside +24.6%) so với báo cáo gần nhất sau khi đánh giá lại dự án Waterpoint giai đoạn 2 và tiến hành định giá RNAV đối với Paragon Đại Phước. Chúng tôi tin rằng triển vọng tăng trưởng bền vững trong giai đoạn 2025-2027 với (1) doanh số mở bán mới +54% CAGR, (2) lợi nhuận ròng +39% CAGR nhờ các dự án cao cấp Izumi, Paragon sẽ là động lực dẫn dắt giá cổ phiếu đạt hiệu suất tốt trong thời gian tới.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

Năm 2025: BSC điều chỉnh giảm -12% dự phóng doanh thu còn 6,222 tỷ VND (-14% YoY) do giãn một phần tiến độ bàn giao tại Southgate sang 2026. Tuy nhiên, chúng tôi điều chỉnh tăng +14% dự phóng LNST-CDTS lên mức 725 tỷ VND (+42% YoY) do được bù đắp bởi 250 tỷ VND lợi nhuận thoái vốn 15% Izumi trong Q3/2025.

Năm 2026-2027: tăng trưởng lợi nhuận được dẫn dắt bởi lợi nhuận từ LDLK khi NLG bắt đầu bàn giao Izumi và Paragon Đại Phước. Theo đó, BSC dự phóng KQKD trong 2026/2027 lần lượt đạt DTT = 5,331 tỷ VND (-14% YoY)/4,209 tỷ VND (-21% YoY) và LNST-CĐTS = 871 tỷ VND (+20% YoY)/1,411 tỷ VND (+62% YoY).

Đối với doanh số mở bán mới, BSC duy trì dự phóng doanh số mở bán mới năm 2025 đạt 7,422 tỷ VND (+43% YoY) tiếp tục từ các dự án hiện hữu Southgate (phân khu The Pearl, Solaria) và Cần Thơ. Bước sang 2026, các đại dự án Izumi, Paragon Đại Phước và phân khu cao tầng CC5 của Mizuki Park sẽ dẫn dắt doanh số mở bán mới năm 2026 tăng trưởng 82% YoY đạt 13,491 tỷ VND.  

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

Chúng tuy vẫn duy trì các luận điểm đầu tư như báo cáo trước, bao gồm:

1. Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng +39% CAGR trong 2025-2027 nhờ triển khai các dự án lớn bao gồm Izumi và Paragon Đại Phước.
2. Các phân khu tiếp theo của Southgate cũng như quỹ đất 190ha tại Waterpoint giai đoạn 2 (tỷ lệ sở hữu 100%) sẽ chứng kiến biên lợi nhuận nở ra và tốc độ hấp thụ tốt nhờ (i) tâm lý thị trường thuận lợi với sự hiện diện của các dự án lớn của Ecopark, Vinhomes,... tại thị trường Long An và (ii) hưởng lợi từ hạ tầng khi quỹ đất có vị trí kết nối thuận lợi với Vành đai 3.
3. Định giá còn nhiều dư địa để điều chỉnh tăng trong tương lai. (1) chúng tôi hiện vẫn đang định giá quỹ đất tiềm năng Waterpoint giai đoạn 2 (190ha, Long An) theo phương pháp P/B do chờ kế hoạch triển khai của DN và (2) áp lực bán từ các cổ đông lớn (Ibeworth Pte. Ltd, CTCP Đầu tư Thái Bình) không còn