X-Alpha | KDH 18,400 +21.5%: Hoạt động kinh doanh cốt lõi tạo đáy 2026

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ    

KDH đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu khi giảm -55% dưới áp lực bán ròng 70.8 triệu cổ phiếu của khối ngoại (tương đương 6.3% slcp lưu hành của KDH) trong 12 tháng về vùng thị giá và định giá đáy 5 năm. Chúng tôi cho rằng bên cạnh xu hướng bán ròng của khối ngoại lên thị trường chung, hiệu suất đầu tư kém tích cực của KDH trong 12 tháng qua còn phản ánh thách thức của thị trường BĐS do môi trường lãi suất cao ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ các dự án, áp lực dòng tiền đầu tư dự án BT và các dự án gối đầu.

BSC duy tri khuyến nghị MUA đối với KDH nhưng điều chỉnh giảm -54.1% giá mục tiêu so với giá mục tiêu cũ còn 18,400 VND/cp (upside +21.5%) chủ yếu do áp mức chiết khấu vào định giá 40% phản ánh các rủi ro liên quan đến nhu cầu vốn và khả năng “mở khóa” đại dự án Tân Tạo và Phong Phú 2 trong 2026-2030. Mặc dù tâm lý thị trường chưa được cải thiện, tuy nhiên chúng tôi tin rằng các khó khăn của doanh nghiệp đã phản ánh vào giá khi KDH hiện đang giao dịch tại 2026F P/B = 0.89x, thấp hơn mức -2 lần độ lệch chuẩn 1.06x.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

Trong 1H2026, các thu nhập bất thường đóng vai trò dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận ròng của KDH. Chúng tôi kỳ vọng 2H2026 -2027, hoạt động kinh doanh cốt lõi từ bàn giao Gladia by The Water sẽ đóng góp chính vào bức tranh lợi nhuận của doanh nghiệp. Cụ thể:

Năm 2026: DTT đạt 1,664 tỷ VND (-64% YoY) được dẫn dắt chính bởi bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại Gladia (thuộc công ty con Đoàn Nguyên) và các dự án tồn đọng chưa bàn giao hết trong quá khứ. Tuy nhiên, LNST-CĐTS tăng +41% YoY đạt 1,484 tỷ VND nhờ thu nhập bất thường từ lãi thoái vốn 2% công ty con Bình Trưng Mới và lãi từ giao dịch mua rẻ công ty An Lập. Nếu loại bỏ các khoản thu nhập bât thường, lợi nhuận ròng năm 2026 được dự phóng đạt 302 tỷ VND (-71% YoY).

Năm 2027: Bàn giao tiếp tục Gladia by the Water và bàn giao mới Gladia Heights là yếu tố dẫn dắt KQKD của doanh nghiệp. BSC dự báo DTT đạt 5,209 tỷ VND (+213% YoY) nhưng LNST-CĐTS giảm -53% YoY còn 690 tỷ VND do mức nền cao năm 2026 từ thu nhập bất thường. Nếu loại bỏ các khoản thu nhập bất thường, lợi nhuận ròng năm 2027 ghi nhận mức tăng trưởng +128% YoY.

RỦI RO: Áp lực thanh toán chi phí lãi vay và đầu tư xây dựng dự BT. Nợ vay tại cuối 1H2026 bật tăng lên mức 16,659 tỷ VND (+64% so với cuối năm 2025) khi KDH sáp nhập CTCP Phát triển BĐS An Lập. Tuy nhiên, áp lực dòng tiền cũng được kỳ vọng sẽ là động lực cho KDH đẩy nhanh tiến độ hợp tác với các đối tác lớn khác ở cấp độ dự án.