X-Alpha | PDR 13,100 +15.9%: "Khát vọng" Thủ Thiêm

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ    

PDR đang trải qua giai đoạn cải tổ mạnh nhất lịch sử doanh nghiệp từ (1) tái cấu trúc danh mục dự án khi chuyển nhượng gần như toàn bộ các dự án trước 2024 để dồn lực tham gia vào dự án Lotte Eco Smart City (2) giải quyết những tồn đọng từ 2018 trên bảng cân đối kế toán liên quan dự án The EverRich 2&3.

BSC hạ khuyến nghị từ MUA xuống còn THEO DÕI với giá mục tiêu 13,100 VND/cp (upside +15.9%) giảm -54% so với giá mục tiêu cũ sau khi đánh giá lại danh mục dự án hiện tại trong bối cảnh mới và phản ánh các rủi ro liên quan đến nhu cầu vốn, khả năng hấp thụ của thị trường. Mặc dù vậy, chúng tôi tin rằng đây là thời điểm thích hợp để quan sát và đánh giá cơ hội đầu tư PDR khi (1) định giá về vùng hấp dẫn với 2026F P/B chỉ còn 0.9x, (2) điểm đảo chiều có thể hình thành nhờ dòng tiền thật từ chuyển nhượng dự án và quyết tâm theo đuổi của doanh nghiệp tại Lotte Eco Smart City.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

Trong 1H2026, doanh nghiệp đã đẩy mạnh thoái vốn cổ phần tại 3 dự án: Thuận An 1, Khu nhà ở phức hợp cao tầng phường Tam Hiệp, Serenity Phước Hải mang về dòng tiền khoảng 4,713 tỷ VND. Chúng tôi tin rằng hoạt động thoái vốn của PDR sẽ tiếp tục diễn ra và là động lực hỗ trợ KQKD trong 2H2026-2027.

Năm 2026: DTT đạt 654 tỷ VND (-51% YoY) và doanh thu tài chính đạt 1,564 tỷ VND (+145% YoY) từ lợi nhuận thoái vốn nhưng không đủ bù đắp cho (1) 307.3 tỷ VND chi phí dự phòng tại các dự án BT, (2) 196.6 tỷ VND dự phòng phải thu khó đòi và (3) đóng góp từ bàn giao Quy Nhơn Iconic và cung cấp dịch vụ tại La Pura yếu hơn cùng kỳ. Do đó, LNST-CĐTS giảm -41% YoY còn 302 tỷ VND.

Năm 2027: DTT đạt 1,252 tỷ VND tăng +92% YoY và LNST-CĐTS đạt 445 tỷ VND (+48% YoY) từ mức nền thấp. Chúng tôi duy trì kỳ vọng doanh nghiệp sẽ ghi nhận khoảng 950 tỷ VND lợi nhuận thoái vốn Thuận An 2 cũng như hoạt động bàn giao Quy Nhơn Iconic sẽ tốt hơn trong năm 2027, qua đó, bù đắp được 393 tỷ VND chi phí lãi vay và 119 tỷ VND dự phòng còn lại cho dự án BT.

CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP

Ngày 10/08/2026, PDR đã hoàn tất thanh toán 7,666 tỷ VND để nhận chuyển nhượng 35% phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC – pháp nhân thực hiện dự án Lotte Eco Smart City có tổng mức đâu tư khoảng 60,000 tỷ VND, trong đó nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất 17,569 tỷ VND đã hoàn thành tháng 7/2026. Chúng tôi đánh giá cao năng lực cạnh tranh của PDR khi vượt qua được nhiều đối thủ lớn để hợp tác cùng Lotte, tuy nhiên, áp lực vốn để triển khai dự án Lotte và các dự án gối đầu vấn là điểm lo ngại lớn của thị trường đối với PDR trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao.