X-Stock | NLG 33,400 +33.6%: Định giá hấp dẫn

CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH

KQKD 2Q2026 - Lợi nhuận giảm do điểm trũng bàn giao:  Doanh thu thuần và LNST-CĐTS giảm mạnh so với cùng kỳ do điểm trống bàn giao, lần lượt đạt 415 tỷ VND (-46% yoy) và 55 tỷ VND (-44% YoY), đóng góp vào KQKD chủ yếu đến từ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại Southgate và Cần Thơ Central Lake. Biên lợi nhuận gộp tăng mạnh lên mức 77% so với mức trung bình 35-50% do doanh nghiệp kết toán chi phí đã trích tại Akari giai đoạn 2.

Về công tác bán hàng: doanh số mở bán mới trong kỳ đạt 3,006 tỷ VND (+11% YoY), lũy kế 6T2026 đạt 5,079 tỷ VND tương đương 22% kế hoạch doanh số mở bán của doanh nghiệp và 34% dự phóng của chúng tôi do thị trường BĐS trong 1H2026 gặp nhiều thách thức từ môi trường lãi suất cao, nguồn cung dồi dào.

Cập nhật khác:

• NLG đã nâng tỷ lệ sổ hữu tại Elyse Island lên 72% sau khi mua lại 13% từ TBS.
• Waterpoint giai đoạn 2 (190ha, Long An): số tiền sử dụng đất bổ sung khoảng 400-500 tỷ VND.
• Chính sách bán hàng: NLG vẫn duy trì chính sách ưu đãi lãi suất 9%,  không quá chênh lệch so với mức chào từ các ngân hàng quanh 10-10.5%.

ĐỊNH GIÁ VÀ KHUYẾN NGHỊ

Kể từ thời điểm báo cáo cập nhật lần gần nhât, NLG tiếp tục giảm -7.2% khiến cho hiệu suât đầu tư cổ phiếu từ đầu năm giảm -19% YTD trong khi VN-Index đi ngang. Xu hướng điều chỉnh kéo dài từ 4Q2025 đến nay phản ánh mức độ chấp nhận định giá yếu hơn của thị trường trước những lo ngại về khả năng hấp thụ chậm lại, nghĩa vụ tài chính tăng lên của toàn ngành bất động sản. Tuy nhiên, NLG là một trong số ít những doanh nghiệp trên thị trường đã gần như hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai, nền tảng tài chính lành mạnh với vị thế tiền mặt ròng và duy trì khả năng bán hàng tốt trong 1H2026 nhờ danh mục dự án gối đầu trải dài mọi phân khúc. Chúng tôi vẫn duy trì khuyến nghị MUA đối với NLG và tin rằng tuy nhiên việc thay đổi ở thượng tầng c-level sẽ không ảnh hưởng nhiều đến chiến lược, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

NLG đang giao dịch tại vùng định giá đáy lịch sử P/B 2026F = 0.87x – tiệm cận mức -2 độ lệch chuẩn 0.81x. Chúng tôi tin rằng đây là mức định giá hấp dẫn với một doanh nghiệp (1) đạt doanh số mở bán mới (presales) cao nhất lịch sử vào năm 2025, (2) duy trì đà tăng trưởng +11.6% CAGR doanh số mở bán mới và 47% CAGR lợi nhuận ròng trong 2026-2028.

Do đó, chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA nhưng điều chỉnh giảm dự phóng lợi nhuận 2027 còn 867 tỷ VND (+19% YoY) và giảm -9% giá mục tiêu so với báo cáo trước đó còn 33,400 VND/cp (upside +33.6%) phản ánh (1) tăng tỷ lệ chiết khấu vào định giá từ 20% lên 30% do các rủi ro về thị trường có khả năng kéo dài, (2) hạ P/B mục tiêu tại Waterpoint giai đoạn 2 còn 1.2x. Yếu tô xúc tác quan trọng để NLG lấy lại được vùng định giá hợp lý (trung bình 5 năm ở mức 1.49x) có thể đến từ sự tham gia của một đối tác đồng phát triển chiến lược tại Waterpoint giai đoạn 2 và khả năng mở rộng quỹ đất nhờ nền tảng tài chính lành mạnh trong bối cảnh các doanh nghiệp cùng ngành gặp nhiều khó khăn về tài chính.