X-Stock | IDC: Cập nhật KQKD Q4/2025

CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH

1.KQKD Q4/2025: IDC ghi nhận DTT đạt 2,160 tỷ VNĐ (+10% YoY) và LNST-CĐTS đạt 449 tỷ VNĐ (+26% YoY). Tăng trưởng chủ yếu đến từ (i) doanh thu mảng KCN và (ii) doanh thu tài chính 109 tỷ VNĐ (+105% YoY).

• Diễn biến theo mảng: doanh thu cho thuê KCN tăng +18% YoY, đóng góp chính từ các hợp đồng ghi nhận 1 lần (+51% YoY). Bên cạnh đó, các mảng còn lại tiếp tục duy trì tăng trưởng tích cực gồm điện +6% YoY (nhờ các nhà máy thủy điện tăng huy động), dịch vụ KCN +17% YoY, và BOT +4% YoY.
• Lợi nhuận ròng được hỗ trợ đáng kể bởi doanh thu tài chính đạt 109 tỷ đồng (+105% YoY), đóng góp 17% LNTT. Mức tăng chủ yếu đến từ tiền gửi có kỳ hạn tăng lên 6.907 tỷ đồng (gấp 3 lần so với cuối năm 2024), qua đó giúp lãi tiền gửi tăng +93% YoY trong Q4/2025..

2.Luỹ kế năm 2025: DTT đạt 8,588 tỷ VNĐ (-3% YoY) và LNST-CĐTS đạt 1,932 tỷ VNĐ (-3% YoY), tương ứng hoàn thành 104% kế hoạch doanh thu và 112% kế hoạch lợi nhuận.

• Nguyên nhân chủ yếu đến từ (1) doanh thu KCN giảm -17% YoY do tác động từ chính sách thuế quan trong 1H2025, nhưng được bù đắp một phần bởi (2) doanh thu điện tăng +14% YoY nhờ thủy điện Đăk Mi 3 gia tăng sản lượng, đồng thời, biên LNG mảng này cải thiện +2.2 đpt nhờ tối ưu hoá chi phí.
• Doanh thu chưa thực hiện dài hạn tăng mạnh từ 4,599 tỷ VNĐ lên 5,529 tỷ VNĐ (+20% YoY), phản ánh các khoản thu tiền trước cao hơn tại các KCN trọng điểm, nổi bật KCN Phú Mỹ II +63% YoY.

3.Thông tin khác: Tổng vốn đầu tư nuiowcs ngoài đăng ký vào Việt Nam trong năm 2025 đạt 38.42 tỷ USD (+0.5% YoY), trong đó, số vốn FDI thực hiện ước đạt 27.62 tỷ USD (+9% YoY, đây là mức cao nhất trong giai đoạn 5 năm gần nhất)

 

ĐÁNH GIÁ CỦA BSC

Hiện IDC chưa công bố số liệu cụ thể về hoạt động cho thuê đất KCN (mảng kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp trong Q4/2025). Tuy nhiên, dựa trên thông tin từ buổi gặp gỡ nhà đầu tư (11/2025), BSC cho rằng tín hiệu cải thiện trong giai đoạn cuối năm đến từ: (1) khách hàng quay lại đàm phán khi môi trường chính sách thuế quan dần ổn định, và (2) ký mới một số hợp đồng quy mô trung bình (8–10 ha), hỗ trợ tiến độ ghi nhận backlog trong kỳ.

 

TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP

BSC kỳ vọng các doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN được hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ khối doanh nghiệp tư nhân/SME và định hướng thu hút FDI công nghệ cao của chính phủ.

• Mảng cho thuê KCN được huởng lợi từ Nghị định 20/2026/NĐ-CP nhằm thúc đẩy doanh nghiệp sản xuất tư nhân trong nước, nổi bật gồm (1) công khai quỹ đất ưu tiên trong KCN; (2) hỗ trợ ngân sách cho hạ tầng; (3) giảm tiền thuê lại đất & cơ chế hoàn trả.

BSC đánh giá nghị định 20/2026/NĐ-CP là chất xúc tác thúc đẩy cầu thuê tại các KCN nhờ cơ chế ưu tiên quỹ đất và giảm tiền thuê lại đất cho nhóm doanh nghiệp SME, qua đó hỗ trợ tốc độ lấp đầy tại các KCN còn dư địa. Trong đó, nhóm hưởng lợi rõ nét "chính từ Nghị định 20" là các doanh nghiệp có tệp khách thuê chủ yếu là SME như SZC, SIP, TIP, … trong khi các DN có tệp KH FDI như IDC, KBC, VGC, BCM,... tùy thuộc vào quy mô, ngành nghề... mà sẽ được Chính Phủ xem xét ưu đãi ở các mức độ khác nhau.

• Song song, làn sóng FDI được kỳ vọng tiếp tục duy trì tích cực nhờ định hướng thu hút vốn đầu tư nước ngoài từ Chính phủ. Trong Công điện số 06/CĐ-TTg ngày 24/01/2026 thủ tướng yêu cầu (1) khẩn trương hoàn thiện và trình Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), như một nhiệm vụ trọng tâm để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng 2026; (2) định hướng thu hút FDI nhấn mạnh dự án quy mô lớn, công nghệ cao, đồng thời đẩy mạnh xúc tiến đầu tư tại chỗ, ưu tiên các lĩnh vực như bán dẫn, AI, công nghệ số.

Nếu Nghị quyết được ban hành với các cơ chế rõ ràng, nhóm KCN có thể hưởng lợi từ làn sóng thuê đất/nhà xưởng của FDI công nghệ cao, góp phần gia tỷ lệ lấp đầy ở các KCN có vị trí tốt và hạ tầng sẵn sàng. Hiện, các ngành công nghệ cao chiếm tới 14% cơ cấu khách thuê của IDC, chủ yếu tập trung tại khu vực Bắc Ninh như KCN Quế Võ 2.

Chúng tôi kỳ vọng KQKD năm 2026F phục hồi nhờ: (1) doanh số cho thuê đất KCN tăng trưởng khi khách hàng quay lại kế hoạch thuê/mở rộng sau giai đoạn bất định về thuế quan, đồng thời KCN Vinh Quang bắt đầu mở bán; (2) mảng điện và RBF&RBW tiếp tục duy trì nguồn thu tương đối ổn định, đóng vai trò “bệ đỡ” cho dòng doanh thu; và (3) biên lợi nhuận được cải thiện, do cơ cấu ghi nhận doanh thu dịch chuyển sang các KCN có giá cho thuê cao hơn.

 

Khuyến nghị

Hiện tại,  BSC chưa có khuyến nghị đối với mã cổ phiếu IDC. Chúng tôi đang điều chỉnh lại dự phóng KQKD cũng như định giá của doanh nghiệp, và sẽ cập nhật chi tiết trong các báo cáo sắp tới.

IDC hiện đang giao dịch tại P/B = 2.6x, thấp hơn trung vị 5 năm = 3.2x, tương ứng chiết khấu khoảng 10% so với mức định giá lịch sử. Chúng tôi cho rằng định giá hiện tại của IDC đã phản ánh phần lớn các thách thức chung của ngành KCN, và IDC vẫn còn dư địa tạo hiệu suất đầu tư tích cực trong năm 2026, nhờ môi trường chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và bối cảnh thuế quan dần ổn định.