X-Stock | VRE 40,100 +10%: Cập nhật KQKD Q1/2026

CẬP NHẬT KẾT QUẢ KINH DOANH

KQKD 1Q2026:  Doanh thu thuần đạt 2,294 tỷ VND (+7.6% YoY) và LNST-CĐTS đạt 1,606 tỷ VND (+36% YoY), trong đó tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ (1) lãi thanh lý bất động sản đầu tư 185 tỷ VND và (2) doanh thu  tài chính tăng +34%YoY lên mức 836 tỷ VND. Tại các mảng kinh doanh chính:

• Mảng cho thuê TTTM duy trì sự ổn định: với biên LNG đạt 56.2% so với 54.4% trong 4Q2025 và 58% trong 1Q2025.
• Mảng kinh doanh BĐS tiếp tục hạn chế: doanh thu thuần đạt 18 tỷ VND (-63% YoY). Theo ban lãnh đạo, mảng kinh doanh BDS sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu tại Royal Island, Golden Avenue từ năm 2027 và Vinhomes Cần Giờ từ 2028.

Kế hoạch mở rộng: bắt đầu triển khai mô hình Vincom Collection - Khu phố thương mại từ 2026. Ở mô hình này, VRE vẫn đang trong giai đoạn thử nghiệm, VRE sẽ thu phí quản lý cho thuê.

• Năm 2026: VCP Đan Phượng (25,000m2 trong Q3/2026, tương đương ~1.3% tổng diện tích sàn thương phẩm hiện tại) và Khu phố thương mại J-Town tại KĐT Vinhomes Mỹ Lâm (Q4/2026)
• Năm 2027: VMM tại Long An và nâng cấp VCP Cộng Hòa lên VMM Cộng Hòa để tối ưu hóa vận hành.
• Năm 2028: 3-5 TTTM mới sẽ được khai trương tại các đại dự án như Vinhomes Cần Giờ, Vinhomes Cổ Loa, Hạ Long Xanh

Nhìn chung, kế hoạch mở mới TTTM vẫn chưa được doanh nghiệp công bố cụ thể về vị trí, quy mô. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng diện tích sàn bán lẻ sẽ được gia tăng đáng kể trong 3 năm tới khi mà danh mục dự án triển khai của Vinhomes ngày càng dày, trong đó các mô hình khu phố thương mại (Vincom Collection) sẽ được đầu tư tại các thị trường tier 2.

CẬP NHẬT ĐHĐCĐ 2026: VRE đặt kế hoạch doanh thu thuần đạt 10,132 tỷ VND (+16% YoY) và LNST-CDTS đạt 5,375 tỷ VND (-17% YoY hoặc +15% YoY nếu loại trừ các khoản mục bất thường) - tương đồng với dự phóng của chúng tôi. Đáng chú ý, đại hội đồng cổ đông đã thông qua phương án dùng 2,272 tỷ VND chi trả cổ tức bằng tiền mặt với tỷ lệ 1000 VND/cp (lợi suất cổ tức 3.5%). Ban lãnh đạo cho biết VRE sẽ cố gắng duy trì chính sách cổ tức tiền mặt trong tương lai.

ĐỊNH GIÁ VÀ KHUYẾN NGHỊ

Kế từ báo cáo cập nhật lần gần nhât của chúng tôi, VRE đã ghi nhận mức hiệu suất vượt trội +31.5% so với +9.2% của VNIndex. Tại mức giá hiện tại, VRE hiện đang giao dịch tại EV/EBITDA 2025F = 13.6x – tương đương mức trung bình 5 năm. Do hoạt động kinh doanh cốt lõi và kế hoạch mở mới TTTM vẫn như kỳ vọng của BSC, chúng tôi duy trì khuyến nghị THEO DÕI đối với VRE vơi giá mục tiêu 40,100 VND/cp (tương đương +10% upside). Trong thời gian tới, chúng tôi cho rằng tiến độ xây dựng và lưu lượng du khách/người mua nhà đến các dự án bất động sản thuộc Vingroup sẽ là một trong những chất xúc tác lớn đến hiệu suất đầu tư của VRE.