X-Alpha | NLG 36,700 +39%: Định giá về vùng đáy lịch sử

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ    

BSC duy trì khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 36,700 VND/CP (upside +39%), giảm -7.8% so với định giá cũ chủ yếu do (1) tăng mức chiết khấu vào định giá từ 10% lên 20% phản ánh rủi ro môi trường lãi suất cao và chính sách còn nhiều thay đổi ảnh hưởng đến KQKD hơn kỳ vọng, (2) hạ P/B mục tiêu của Waterpoint GĐ2 từ 1.8x còn 1.2x - tương đương trung bình ngành. NLG đang giao dịch tại vùng định giá đáy lịch sử P/B 2026F = 0.96x – tiệm cận mức -2 độ lệch chuẩn 0.93x. Chúng tôi tin rằng đây là mức định giá hấp dẫn với một doanh nghiệp (1) đạt doanh số mở bán mới (presales) cao nhất lịch sử vào năm 2025, (2) dẫn dắt tăng trưởng 47% CAGR lợi nhuận ròng trong 2026-2028, (3) nền tảng tài chính lành mạnh khi chuyển trạng thái từ nợ ròng sang tiền mặt ròng vào cuối 2025.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

Dựa trên tiến độ triển khai của doanh nghiệp, chúng tôi kỳ vọng KQKD 2026 vẫn đến từ các dự án hiện hữu và 2027-2028 là điểm rơi bàn giao các dự án trọng điểm hiện tại như Izumi City và Elyse Island. Theo đó:

• Năm 2026: BSC dự phóng doanh thu thuần đạt 5,350 tỷ VND (-5% YoY) và lợi nhuận ròng đạt 750 tỷ VND (+7% YoY) đóng góp chính đến từ Southgate valora và Central Lake II.
• Năm 2027-2028: Lợi nhuận ròng lần lượt đạt 1,110 tỷ VND/1,611 tỷ VND tương ứng với mức tăng trưởng 48% YoY/45% YoY nhờ Izumi City, Elyse Island và Mizuki Park bước vào giai đoạn bàn giao.

Đối với doanh số mở bán mới trong 3 năm tới, BSC kỳ vọng sự đóng góp đồng đều của các dự án chính Mizuki Park, Izumi City, Elyse Island và phân khu cao tầng Southgate. Chúng tôi dự phóng doanh số mở bán mới đạt 15,158 tỷ VND (+28% YoY) trong năm 2026 và 17,628 tỷ VND (+16.3% YoY) trong năm 2027.

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

1. Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng +47% CAGR trong 2026-2028 được dẫn dắt bởi các dự án lớn Izumi City và Elyse Island.
2. Khả năng mở rộng quỹ đất tích cực hơn nhờ Nghị quyết thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo dự thảo nghị quyết, chúng tôi đánh giá mức lợi nhuận định mức tối đa 15% TMĐT tương đối cạnh tranh và đây cũng là phân khúc nhà ở mà doanh nghiệp theo đuổi. Do đó, BSC kỳ vọng NLG sở hữu tiềm năng để tiếp cận thêm các quỹ đất phù hợp nhờ hồ sơ năng lực.

Định giá còn nhiều dư địa để điều chỉnh tăng trong tương lai. Chúng tôi hiện vẫn đang định giá quỹ đất tiềm năng Waterpoint giai đoạn 2 (190ha, Long An) theo phương pháp P/B do chờ kế hoạch triển khai của DN