X-Stock | KDH 16,400 +20%: Cập nhật KQKD Q3/2026

KQKD 3Q2026 – Lợi nhuận tiếp tục dựa vào thu nhập bất thường, hoạt động cốt lõi vẫn ở vùng đáy: DTT chỉ đạt 41 tỷ VND (-96.2% YoY) và LNST-CĐTS đạt 176 tỷ VND (-25.5% YoY). Nếu loại trừ các khoản mục bất thường, hoạt động cốt lõi của KDH ghi nhận lãi khoảng 72 tỷ VND (-69.4% YoY). Cụ thể:

• Bàn giao Gladia thấp tầng là nguồn lợi nhuận cốt lõi chính: phần lợi nhuận được ghi nhận qua lãi từ công ty liên kết, đạt 133 tỷ VND. Phần này đến từ Bình Trưng Mới (Clarita), đơn vị chuyển từ công ty con thành công ty liên kết sau giao dịch thoái vốn trong 2Q2026. Ngược lại, phần hợp nhất trực tiếp chỉ đạt 6 tỷ VND lợi nhuận gộp (biên LNG 14.9%), không đủ bù 67 tỷ VND chi phí bán hàng và QLDN.
• Khoản mục bất thường: lợi nhuận khác đạt 127 tỷ VND, chủ yếu từ khoản bồi thường chấm dứt hợp đồng 129 tỷ VND.

Lũy kế 9T2026, DTT đạt 483 tỷ VND (-83.1% YoY) và LNST-CĐTS đạt 1,209 tỷ VND (+117.1% YoY), lần lượt hoàn thành 29% và 81% dự phóng 2026F của BSC. Ba khoản thu nhập bất thường có tổng giá trị 1,311 tỷ VND, gần tương đương toàn bộ LNTT 9T2026, bao gồm (1) 896 tỷ VND lãi thoái vốn Bình Trưng Mới; (2) 285 tỷ VND lãi từ giao dịch mua rẻ An Lập (Cát Lái); và (3) 129 tỷ VND bồi thường chấm dứt hợp đồng.

Nợ vay tăng +75% YTD lên 17,776 tỷ VND (tăng 1,117 tỷ VND so với quý trước), trong đó vay dài hạn 16,125 tỷ VND dùng để tài trợ chi phí nhận chuyển nhượng quỹ đất và tài trợ đầu tư xây dựng các dự án hiện hữu, lãi suất thả nổi theo lãi suất cơ sở cộng biên độ 1.9%–4.5%/năm. Nợ ròng/VCSH giảm còn 0.56x, từ 0.7x cuối 2Q2026, nhờ tiền khách hàng trả trước tại Gladia Heights. Tuy vậy, áp lực đòn bẩy sẽ tăng trở lại khi KDH đã ký hợp đồng tín dụng gần 13.5 nghìn tỷ VND với VietinBank cho dự án BT Mả Lạng – Chợ Gà Gạo vào ngày 22/10/2026.

Quan điểm của BSC: Năm 2026 là đáy của hoạt động kinh doanh cốt lõi. Lợi nhuận 2026F nhiều khả năng đạt kế hoạch nhờ thu nhập bất thường, nhưng chất lượng lợi nhuận thấp: (1) Gladia thấp tầng chỉ còn khoảng 45 căn để bàn; (2) rủi ro chính là nghĩa vụ trả nợ gốc và chi phí lãi vay tăng mạnh khi dự án BT và các dự án gối đầu cùng triển khai trong 2027–2028.