X-Point | KDH 16,400 +9.0%: Cập nhật cuộc họp Analyst Meeting Q3/2026 - Xoay trục chiến lược kinh doanh trong chu kỳ mới

Tiêu điểm sự kiện

Chúng tôi tham dự Analyst Meeting 3Q2026 của KDH ngày 09/11/2026. Buổi chia sẻ tập trung vào các vấn đề về (1) kế hoạch dòng tiền trong 2026-2027 bao gồm Nợ vay & Tiền thu từ dự án, (2) các thay đổi trong chiến lược triển khai dự án và (3) Kế hoạch triển khai dự án

1. Dòng tiền: Dòng tiền từ dự án Gladia by The Water sẽ được chia về cho KDH dự kiến vào cuối năm 2027 sau khi dự án đã hoàn tất bàn giao toàn bộ, nghiệm thu và quyết toán. Doanh nghiệp dự kiến công bố hợp tác ở cấp độ dự án với một đối tác khác trong T12/2026, và đây là một nguồn tiền quan trọng cho KDH theo kế hoạch. Cụ thể:

• Trong 9T2026, KDH đã thu được 4,889 tỷ VND, trong đó 2,322 tỷ VND đến từ Gladia by the Water, 1,567 tỷ VND đến từ Gladia Heights và 1,000 tỷ VND được chia sẻ từ liên danh, liên kết.
• Kế hoạch 4Q2026 và 2027: Ban lãnh đạo kỳ vọng sẽ thu về khoảng 2,217 tỷ VND trong 4Q2026 và 15,132 tỷ VND trong cả năm 2027 nhờ dòng tiền thu theo tiến độ tại dự án 11A (The Solina) và Bình Trưng mở rộngDự báo GDP: KDH nâng dự báo tăng trưởng GDP năm 2026 lên 9.5% từ mức 7.9%, sau khi GDP Q3 đạt 9.9%. Động lực chính gồm đầu tư công tăng mạnh (giải ngân 9T2026 +49% YoY), xuất khẩu +30.2% nhờ nhóm điện tử hưởng lợi từ nhu cầu AI, và FDI giải ngân đạt 8 tỷ USD

2. Chiến lược kinh doanh có sự thay đổi mang tính cấu trúc:  Chúng tôi nhận thấy quyết tâm đẩy hàng nhanh, hạ tỷ lệ đòn bẩy của doanh nghiệp khi mà tổng dự nợ vay đã lên mức 17,776 tỷ VND (+75% YTD), Nợ vay/VCSH ở mức 0.88x – cao hơn mức 0.48x của trung bình ngành

• Doanh nghiệp định hướng thay đổi cơ cấu sản phẩm tại hàng loạt dự án bao gồm The Solina, Tân Tạo khu A và Lê Minh Xuân từ nhà ở thấp tầng/KCN sang các sản phẩm cao tầng để đáp ứng nhu cầu thị trường.
• Bên cạnh chiến lược về sản phẩm, doanh nghiệp cũng có sự thay đổi về chiến lược bán hàng khi đẩy mạnh chi marketing, bán hàng. Các dự án sắp mở bán có mức giá bán dự kiến ở mức dễ tiếp cận hơn với người mua (50-60 triệu VND/m2 đối với khu Tân Tạo, 70 triệu VND/m2 đối với The Solina).

Một số điểm chính trong danh mục dự án:

• Dự án 11A (The Solina): cầu Bình Tiên sẽ là câu chuyện chính để hỗ trợ công tác bán hàng. Dự án đang trong qua trình thay đổi quy hoạch sang chung cư, dự kiến mở bán vào 4Q2027.  Tại giá bán dự kiến 70 triệu VND/m2, doanh nghiệp ước tính doanh thu từ dự án ở mức 22,000 tỷ VND và lợi nhuận ròng ở mức 7,500 tỷ VND.
• Dự án Bình Trưng mở rộng: Đã có quyết định giao đất vào tháng 10/2026 và đang trong quá trình xin giấy phép xây dựng và xác định tiền sử dụng đất.
• Nhà ở xã hội Lê Minh Xuân: tiền sử dụng đất đã đóng cho mục đích KCN sẽ được cấn trừ vào phần diện tích 20% thương mại của doanh nghiệp tại dự án này.
• Dự án BT chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng – Chợ Gạo: dự án đã khởi công triển khai, dự kiến hoàn tất GPMB trong năm 2026 và hoàn thành năm 2028. Việc triển khai dự án này không có yếu tố kinh doanh thương mại, KDH sẽ được giao đất tương ứng cho Tân Tạo khu B.
• Quỹ đất hoán đổi BT – Tân Tạo khu B: sẽ được giao đất 3 giai đoạn tương ứng với khối lượng thực hiện dự án BT (49ha năm 2027, 46ha năm 2028 và 38ha sau đó).