KBC_MUA_TP 17,110 VND_Upside 38%_Kỳ vọng BĐS khu đô thị_BSC_Vietnam Company Update

Định giá
Chúng tôi khuyến nghị Mua cổ phiếu KBC với mức giá hợp lý khoảng 17,110 VND với mức chiết khấu 10% do quan ngại vấn đề pháp lý khiến các dự án trì hoãn so với kế hoạch và cập nhật KQKD 2019 thấp hơn dự báo và triển vọng 2020.
Dự báo kết quả kinh doanh 2020
BSC dự báo 2020, DT và LNST KBC lần lượt 3,359 tỷ đồng (+3.4% yoy) và LNST 1,177 tỷ đồng (+9% yoy) tương đương với EPS FW 2020 = 2,560 đồng/cp, P/E fwd = 5.8x từ (1) 60ha cho thuế từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (2) 4-5ha từ khu đô thị (KĐT Phúc Ninh, Tràng Duệ). (3) KCN Tân Phú Trung, KCN Quang Châu cho thuê ổn định khoảng 25-30ha.
KBC đang giao dịch ở mức PE FW = 5.8x lần với giá hiện tại là 14,600 đồng/cp.
Điểm nhấn đầu tư
(1) Nam Sơn Hạp Lĩnh là điểm sáng cho năm 2020, các KCN còn lại tiếp tục giữ tốc độ cho thuê ổn định. Tổng quỹ đất KCN hiện nay vào khoảng 797ha diện tích thương phẩm, đóng góp doanh thu dài hạn.
(2) Ghi nhận doanh thu bất động sản khu đô thị (Phúc Ninh, Tràng Duệ)
Rủi ro đầu tư
(1) Tiến độ xin cấp phép đất các khu mới vẫn đang trì hoãn do thủ tục pháp lý trong khi quỹ đất có sẵn không còn nhiều.
(2) Các khoản phải thu với các bên liên quan lớn ảnh hưởng đến dòng tiền của công ty (chiếm khoảng 19.4% tổng tài sản).
Cập nhật KQKD 2019
Doanh thu và lợi nhuận sau thuế đạt 3,249 tỷ đồng (+30% yoy) và 1,079 tỷ đồng (+33% yoy) ghi nhận sự tăng trưởng tích cực đến từ kinh doanh Khu công nghiệp.
•    Doanh thu từ mảng KCN khoảng 2,286 tỷ đồng (+12% yoy), biên LNG mảng KCN giảm nhẹ từ mức 59% xuống 58%, cho thuê chủ yếu ở các KCN Quang Châu, Tân Phú Trung, Quế Võ mở rộng. Tổng diện tích cho thuê đạt 108 ha (tương đương với 2018).
•    Doanh thu từ mảng dịch vụ năm 2019 đạt 233 tỷ đồng (+44% yoy), biên LNG ổn định ở mức 46-47%. Doanh thu mảng dịch vụ sẽ tăng dần theo tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp, đóng góp khoảng 7% cơ cấu doanh thu là một nguồn thu nhập ổn định cho DN.
•    Doanh thu Bất động sản ghi nhận từ Khu đô thị Tràng Duệ khoảng 579 tỷ đồng, tương ứng khoảng 4ha, biên LNG ở mức cao khoảng 70%. Trong khi đó, khu đô thị Phúc Ninh vẫn trì hoãn chưa ghi nhận doanh thu.