X-Stock | NVL 19,500 +36%: Quá trình tái cấu trúc đước đẩy mạnh

1. Pháp lý dự án khơi thông tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tái cấu trúc.

• Aqua City: UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 cho phân khu C4. Chúng tôi kỳ vọng quy hoạch chi tiết 1/500 của từng dự án sẽ sớm được phê duyệt trong T6-T7/2025 (đặc biệt là Đảo Phượng Hoàng đang được trưng cầu lấy ý kiến).
• NovaWorld Phan Thiết: Tháng 4/2025, UBND tỉnh Bình Thuận đã thảo luận và yêu cầu các sở, ngành địa phương phối hợp với chủ đầu tư khẩn trương, quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc của dự án. Dự án còn 2/5 nội dung vướng mắc cần được tháo gỡ về (i) điều chỉnh chủ trương đầu tư và (ii) chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần.

Chúng tôi kỳ vọng vướng mắc của 2 dự án trọng điểm trên sẽ được tháo gỡ trong năm 2025, tạo điều kiện cho doanh nghiệp giải tỏa được áp lực nợ vay trong năm 2026 nhờ (1) tiếp tục triển khai dự án thu tiền từ khách hàng đã bán, (2) đàm phán bán sỉ dự án hoặc (3) hoán đổi công nợ/nợ vay với trái chủ và chủ nợ khác.

2. Quá trình tái cơ cấu được đẩy mạnh: Từ năm 2024 đặc biệt là giai đoạn 4Q2024-1Q2025, NVL liên tục hạ tỷ lệ sở hữu tại nhiều dự án bao gồm Thạnh Mỹ Lợi (8,700 tỷ VND), Aqua City (973 tỷ VND), NovaHill Mũi Né (1,900 tỷ VND)… Tương ứng với dòng tiền vào, NVL đã tất toán 6,660 tỷ VND trong 1Q2025 cho các lô trái phiếu mã NVL2020-01, NVL2020-02, NVL2020-03. Theo chúng tôi, chiến lược trên không chỉ có ý nghĩa (1) mang lại dòng tiền cho doanh nghiệp, mà còn (2) phát đi tín hiệu sẵn sàng hợp tác với các chủ đầu tư có năng lực khác cùng phát triển dự án.

3. Định giá hấp dẫn: Chúng tôi kỳ vọng cổ phiếu NVL sẽ được tái định giá trong thời gian tới nhờ triển vọng về pháp lý và dòng tiền từ triển khai dự án đã trở nên rõ ràng hơn. NVL hiện đang giao dịch tại P/B ttm = 0.73x và P/B ttm điều chỉnh = 0.64x (sau khi hoàn nhập dự phòng tiền sử dụng đất tại Lakeview được hỗ trở bởi Nghị quyết 15/QH/2024). Tại mức giá mục tiêu của chúng tôi, NVL được giao dịch tại P/B = 1.0x hoặc P/B điều chỉnh = 0.89x.